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鄒麟 攝張 斌高鐵強潘旭尉高霄鳴王曉陽趙 航胡綱曾憲可許 明張術金2013年已經過去，文件倉而對2013年長沙樓市的回顧和分析仍然是行業內的熱點話題，各方�說紛紜。回望來路，是為了探尋市場發展的機理，從而更好地把握未來。2014年長沙樓市走向何方？樓市行家為你撥開霧霾，細細道來。（排名不分先後）品質競爭將成長沙樓市主旋律（易居中國湖南區域總經理 張斌）2013關鍵詞：價升量增在宏觀經濟平穩運行的2013年，房地產行業高歌猛進，房企積極補倉拿地，地王紀錄屢被刷新，海外投資持續加碼，“千億俱樂部”增至7家，TOP50房企門檻已達百億元。13個城市交易量突破1000萬平方米，長沙的成交面積再創新高至1500萬平方米左右，全國商品房成交量被推上12億平方米大關，同比增幅超過20%。而新一屆政府強調的“市場化”則意味著過去行政性調控的逐步淡出，無疑將對未來行業長期發展帶來巨大推動作用。2014關鍵詞：看高一線2014年長沙樓市景象將精彩紛呈，供應量方面依然保持充足，中小戶型仍是供應主力，商業、辦公用房也將持續增加。而隨著長沙地鐵2號線的試運營，意味著長沙將正式邁入地鐵人居時代，土地價值得以進一步提升，交通用時的縮短進一步推動城市的擴容，地鐵沿線樓盤在2014年價格會顯著上揚，借鑒大城市地鐵開通後對於沿線樓盤的促進，購房者可以積極提前購房，坐享市政紅利。在板塊方面，2014年是濱江新城與梅溪湖等板塊大量樓盤集中上市的一年，因供應放大價格將保持平穩，而傳統市中心因供應短缺價格將持續堅挺及穩步上升。同時，伴隨著富力、龍湖等地產大鱷的戰略性進入長沙市場，品質競爭將會是長沙樓市未來的主旋律。房企競合博弈提速（克而瑞湖南區域總經理 潘旭尉）2013關鍵詞：瘋狂2013年，長沙開發商踴躍拿地推盤，購房者積極入市，供應量和銷售量均處於近幾年來的新高，住宅成交價格也持續上漲，達到近幾年來最高，我們用一個關鍵詞“瘋狂”來總結去年紅火得近乎瘋狂的長沙樓市。土地市場表現，長沙土地六區經營用地成交金額從2012年的250億元到2013年的460億元。市場量價上，長沙六區商品房供應突破1600萬平方米，同比上升18%，成交1130萬平方米，同比上升14%，商品房價格7900元/平方米，同比漲幅5%，其中住宅價格約6800元/平方米，同比漲幅5%。2014關鍵詞：高位盤整，理性樂觀 我認為，2014年量價情況將持續穩步走高。從2013年量價走勢來看，年初至三季度成交量基本穩定，全年價格漲幅明顯，根據長沙成交數據判斷，價量關係穩定，未來價格增幅保持平穩，上漲主要推力來源於城市熱點區域標杆項目對於整體區域價格的提升和不斷上升的地價成本對房價的影響。以近兩年房企排行對比看，�大、五礦、北辰、中建、華潤銷售排名較去年都有所上升，可以看出房企號召力進一步提升，隨著市場變化，房企競合也在不斷加深。從“剛需之城”向“改善之城”邁進 （長沙達觀文化總經理 王曉陽）2013關鍵詞：剛需之城長沙正處在城市快速擴容、人口聚合的發展階段。數據顯示，2013年1月份長沙新建住宅均價為6452元/平方米，12月新建住宅均價為6997元/平方米，增幅為8%。2013年經濟型別墅成了關注的熱點，由於經濟型別墅價格與洋房價格差別不大，不少改善型買房者開始轉向經濟型別墅。如果大的環境沒有變化，別墅市場將在2014年上半年仍慣性地延續2013年的整體勢頭。可以看到近幾次中央相關會議中，均未提及“調控”二字，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產的問題。2014關鍵詞：改善之城今年樓市供求失衡局面仍將繼續出現，而房價也會趨於上漲。但是，失衡情況將好于2013年，總體呈現穩中有漲的格局。交通改善方面，南湖路湘江隧道的開通，周邊的房地產項目無疑是受益者。位於東西交通樞紐位置的南湖新城，擁有“五橫三縱”多條城市大動脈，未來規劃的地鐵三號線也將穿越新區，南湖新城的區域價值還將進一步提升。2014年2號線將試運營，長沙將正式進入地鐵人居時代，預計地鐵口附近的樓盤隨著長沙地鐵通車，沿線樓盤價格將有一定漲幅。此外，相對於以前“只生一個好”的生育政策號召，日前全國人大審議單獨兩孩政策。這一政策的放開也有可能推動住房面積的增加。長沙樓市將由“鬧”變“靜”（北京盛世力泓（長沙）廣告有限公司總經理 胡綱）2013關鍵詞：鬧中國房地產的事幾乎沒人說得清。2013年，全國房地產市場鬧騰“一盤棋”，長沙也不例外：中國大媽搶金被套、熱錢蜂擁出國、“有志之士”紛紛海外購房、銀行們對房地產“錢緊”了。單從長沙市場來看，長沙各路開發商不約而同總攻剛需市場，搶客戶的各路招數熱鬧非凡，但貌似大部分開發商都沒有打在剛需的七寸上。2014關鍵詞：靜展望2014年，整個市場會更理性，兩點值得注意：第一，以前一直被列為二線乃至三線城市的長沙，在2013年底被推到“新一線”城市的位置，個人判斷，在國家“城鎮化”的戰略推動下，長沙房地產市場會穩步上行。第二，長沙之于湖南，好比北京之于中國，是湖南唯一一個能對周邊地州市產生強大引力的城市。泛泛而談剛需市場，可能是個偽命題，但90-144平方米之間的改善型住宅將會占銷售主流，35歲以下購房者是絕對的需求主力。今年樓市馬太效應將更為明顯（和田溝通廣告公司總經理 許明）2013關鍵詞：大浪淘沙最近常聽業內講一句話，“現在只有兩種項目賣得好，一種是大開發商的，一種是價格便宜的”，一方面來看，或許說明市場壓力現實存在，但從另一方面來看，房子是有人買的，只是有的項目賣得好，有的賣得差。不管從任何角度講，房地產都有其不可或缺性。政策調控不會把房地產拍死，市場空間始終存在。每一次的政策調控影響，不過是一次次對地產相關行業的篩選和考驗。所以說，大浪淘沙，能洞察市場走向、符合客戶需求的項目，一樣賣得好。還拿以往老一套的經驗來做產品、做市場的，必然會遇到難題。2014關鍵詞：適者生存2014年一樣會有新的宏觀經濟環境變換，一樣會有新的政策出台。但不管什麼樣的調控政策，最後都還是要經過市場化的落地。房地產的市場需求真實存在，就能夠保證房地產相關企業的生存發展空間存在，最終比拼存倉不過是各家的戰略眼光、資源儲備、應變能力、創新能力、執行力度等多方面因素。強的繼續發展，弱的叫苦連天。敬畏市場規律方能抑制房價快速上漲（長沙新路標房地產經紀有限公司副總經理 高鐵強）2013關鍵詞：快于預期在過去的2013年，房價上漲速度遠遠快于預期，北上廣深等一線城市的房價上漲尤其引人注目。中國房地產市場價格偏高由多方面因素造成。只有繼續擴大房產稅試點範圍，並和財稅體制改革結合在一起，探索利用房產稅來緩解地方政府對土地收入過度依賴的局面，並多借鑒成熟經濟體的經驗，遵循房地產發展周期，敬畏市場規律，方能從根本上有效解決房價的快速上漲。2014關鍵詞：居住向西從長沙樓市區域和產品屬性的角度看，2014年將加速三大現象的定局。即岳麓區的教育資源大盤、望城區的景觀資源大盤、地鐵2號線沿線的高檔物業將受到追捧。畢竟，資源、價格是消費者最為看重的兩大要素。在教育資源高度集中的今天，加上長年持續的霧霾天氣，長沙“居住向西”有望成為市場主流。與此同時，長沙房地產市場要繼續保持較長時期的穩健發展，則需要加快提速其省會城市的影響力與形象力，更為巨大的人口和剛需支撐，才是行業發展的籌碼。本輪市場變化將是全局性的（天橙中國傳播機構執行總經理 高霄鳴）2013關鍵詞：臥倒2013在長沙樓市發展史上是具有指標意義的一年。如果說“國五條”只能算作政策的隔靴搔癢，那麼伴隨著十八屆三中全會這只“更大的靴子”落地，整座城市的東南西北，幾乎一夜間都調成了同一個頻率。和前幾年“漲聲一片”的預期截然相反，長沙樓市的2013年已經無所不在瀰漫著“搶錢”和“搶人”的舔血之味，揮舞著“降價”、“零首付”、“一口價”、“團購價”等感官刺激性的武器，目標只有一個：錢貨兩訖。透過現象看本質，我們認為，這一輪的市場變化是全局性的。第一，消滅存貨是主題詞，不存在溫水煮青蛙式的博弈，快字當頭，誰跑在前面，誰就能獲得更大的存續空間；第二，所有的地產模式，不論住宅或商業，去扁平化是唯一明確的趨勢，因為消費者已經獲得了更大的話語權；第三，從營銷的角度看，2013年是粗陋和單向度的，�口一詞的熱銷背後，預示著創新式發展拐點的到來。2014關鍵詞：祛魅祛魅就是消除一切不合理的、虛假的外在光環。當信息更對稱、市場更公平、競爭更充分的情形加速到來之時，比迎合消費者理性更重要的是緊緊抓住他們的“偏好”，未來的購買，不論是在不可移動的案場還是可移動的手機終端，都需要給客戶一個不同以往的“全新理由”，我們相信，這是營銷推廣新一輪的光榮開端。價格和成交量都可能先抑後揚（新鼎集團董事長 趙航）2013關鍵詞：穩中求勝2013年是房地產市場相對平穩的一年，這個是和政府對房地產市場的密切關注是分不開的，不論是從全國範圍來看，還是僅從長沙市來說，“保剛需”仍是房地產的市場的主要方向。從長沙房地產市場而言，2013年是各大項目集中放量的一年，盡管調控政策緊抓不放，銀行極力捂住自己的“錢袋子”，但這並不能打擊發展商的開發熱情，各種新開項目、老項目加推、後續開發等如雨後春筍般出現，這也將造成長沙房地產市場的存量房持續累積，去化存量房必將持續相當一段時間。因此，各種以“放價”為基礎的營銷手段，促銷技巧百花爭豔，在調控政策，銀根緊縮的壓力下，“穩重求勝”是發展商的核心策略。2014關鍵詞：推陳出新如之前所言，2013年長沙房地產市場上有相當數量的存量房。因此，2014年長沙房地產市場以去化存量房為主，加上各類新推項目，2014年市場出貨量將會持續上揚。從政策層面來說，十八屆三中全會未詳細提及房地產政策，而房地產一直以來都是我國國民經濟的支柱產業。2014年，房地產市場勢必會出現進行新一輪的調控，預計2014年長沙房地產市場，不論是從價格還是從成交量，先抑後揚。2014年產品才是王道（成都力道廣告有限公司長沙分公司總經理 曾憲可）2013關鍵詞：震蕩2013年，從城市格局來看，長沙焦點板塊遍地開花，競爭開始扁平化，短兵化；從區域發展來看，河西開始蓄勢待發，並嶄露頭角；從樓市態勢來看，白刃拼爭，刺殺慘烈，價格手段成為一根救命稻草般被濫用。寫字樓開發量過大，租金租不起價，未來消化，信心不夠；從發展商來看，信心不減，拿地依舊，但利潤率明顯下降厲害；從地產產品來看，震驚樓市，創新產品相對比較少，在部分區域產品同質化很嚴重；從客戶層面來看，新房與舊房價差不大，說明升值緩慢，導致投資者不看好。2014關鍵詞：創新長沙樓市不能陷入日複一日的價格亂戰之中。這是殺敵一千，自傷八百的做法。要改變這一局面，必須各個項目要進一步挖掘自身的價值體系，建立完整的價值模型。反映到產品上，就是有區別他人的新穎感和創新感。真正地用產品來吸引關注，才是王道。另外，在營銷上要按照樓市規律來鋪排。什麼階段，用什麼媒介組合，說什麼話，對誰說，都應該有明確的主張。開發商應告別複制，尋求產品附加值（主語廣告總經理 張術金）2013關鍵詞：加速2013年，中國湖南長沙，包括樓市在內，都有一種加速“趕路”的狀態。我們看到了各個開發商拿地的熱情和氣勢，層出不窮的新項目把整個長沙變成了徹底的大工地。市場喜新厭舊的周期越來越短，產品被淘汰的速度越來越快。�多開發商上半年忙開發，下半年忙促銷。跟風開發，對成熟地區、成熟項目的複制、模仿是長沙也是各發展中城市地產發展的共同現狀，因為這樣速度最快，效率最高，然而卻也是弊病所在，就像不問需求而吃了太多的補藥，身體終究是會受不了的。2014關鍵詞：慣性以硝煙瀰漫開局的2014樓市，競爭的殘酷性不言而喻。一方面是各開發商依然宏偉的開發計劃和快速的開發節奏，一方面是大量積壓的產品和並不永遠充沛的市場需求。開發商會發現，不是每個地區的剛需產品都好賣，因地制宜發展首改和再改更重要；做附加價值做賣點也將成為的必修課。不管是2013還是2014，或是任何一年，都只是時間長河中短暫的瞬間。樓市其實也是一種生態。有高低起伏，有各種環境因素的影響，會有病變，會有新生。作為其中的一個小鏈條，我們不能不隨行就市，順應變遷，同時，作為其中的一員，我們卻也有責任，保持這個環節的活性生機。（本版撰文/陳勇 黃汝兮）儲存