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社區簡介春節臨近，mini storage冷空氣南下勢頭漸猛，盡管惠州偏隅南海岸，依舊寒氣逼人。本次維度欄目作為求助者黃小姐的購房智庫，單次看房難免偏頗，記者隨後再度走訪社區周邊居民和項目相關負責人，盡管項目開售兩年多仍無業主入住，但在各方的見證下依舊能讓我們感受到一個獨特存在的檀月軾園。項目位於馬安中心區，惠城區惠州大道東向過三環東路延伸至新樂大道惠州旅遊學校南側，為占地8萬平方米、建築面積近10萬平方米的純中式建築群落，共建178套聯排別墅。宅院以嶺南傳統民居為藍本，青磚青瓦，純正中式古色古香風格，是惠州房地產市場的獨特存在，低調的社區風格和低調的營銷仍吸引了大量關注。檀月軾園最新動態：目前社區在售460平方米、540平方米聯排別墅，均價為8000元-10000元/平方米，具體優惠折扣咨詢售樓處。宜居見證人◎報料人黃小姐：祖籍河源，自小在惠州長大。◎看房者吳女士：以旅遊心態來看房，獵奇心態多過購房慾望。◎黃先生夫婦：附近居民，55歲，常在項目附近散步。入選緣由《宜居維度》欄目紮根老城下角一月有餘，盡管該區域在現有行業浪潮中稍顯安靜，但新興社區不在少數。由於小區域的大環境相似，片區內新建社區的經驗、教訓梳理漸趨相同，因此，欄目在片區梳理的操作規律下增加了幫助市民選好房的通道。本周，欄目接到市民黃小姐的求助電話，其關注兩年多的位於惠城馬安鎮區的檀月軾園一直在惠州市官方數據發佈平台惠民之家上查詢不到任何網簽記錄，本報記者隨後操作相關查詢，檀月軾園項目無網簽記錄得到證實。社區位於惠州大道東延馬安、城市中心東平商圈10分鐘經濟輻射圈內，由於地緣優勢，在內城區用地愈發緊張背景下，區域成為城市外圍擴張浪潮中的最大受益方。據2008年惠州規劃局《惠州市馬安中心區控制性詳細規劃》顯示，馬安將從現有城鎮逐步轉變為以居住、商貿物流為主導的城市新區，隨著近年道路等基礎設施不斷完善，越來越多房企在此拿地開發，除聚賢實業打造的純正中式別墅社區外，光耀童鞋、百匯星城等樓盤的興起也拉開了區域現代城市化進程的序幕。本期維度欄目隨看房客戶黃小姐一行來到位於馬安鎮的檀月軾園·宅院，在驚嘆于宅院的獨樹一幟之餘，也對這種老式風格承接的小�群體的市場壓力表示擔憂。宜居維度AB面正方交通便利，區域處於快速發展軌道檀月軾園位於惠城區馬安鎮新樂路，處馬安中心區域。另外，經G324快線與惠州大道相連接，被不斷改善的交通納入東平商圈輻射區域，在獨享郊外生活寧靜的同時也能快速融入城市的繁華生活中來。此外，距離深圳機場、惠州港、深圳、廣州等一線城市和交通樞紐點均在100公里內，便利到達珠三角乃至全國各地。根據2008年惠州市規劃局公示的《惠州市馬安中心區控制性詳細規劃》，馬安鎮城市新區的定位得到加強。從現有的城郊逐步轉變為以居住、商貿物流為主導的城市新興區域。檀月軾園位於馬安核心區，規劃中的惠大高速北接廣惠高速，南至大亞灣，將使馬安成為連接惠州城區和惠南大亞灣的重要通道，項目作為高端別墅項目，其縱深區域和輻射範圍無疑將得到大幅度放大。此外，項目所在區域南部有西枝江環繞，北面有河洞水庫，再加上宅院本身的假山和溪流小景，休閒度假環境優越。純正中式古宅院，風格獨樹一幟從惠州驅車至惠東，途經馬安，一片青磚灰瓦的中式古典宅院建築很是惹人眼球。帶欄目組來社區的黃小姐一直在講述她第一次來宅院的情景。“也許很多人對這種老式、純古典感覺的外牆氣質並不感冒，但我就像找到了知音。在這種環境裡面，感覺不到城市生活的壓抑，仿佛置身世外桃源！”黃小姐如是說。說實話，記者初見宅院並無感覺，只是對於建築形態和社區風格的獨特性有幾絲共鳴。同時也對在現行剛性需求占據市場需求主體的情況下，宅院這種古宅的獨特存在市場太過小�，拉長的銷售周期是否會讓實力並不出色的開發商承受資金壓力？銷售人員對此表示，項目總體量178套聯排，本身就屬於稀缺產品，並不需要太廣泛的市場主體參與。此外，別墅本身就是屬於特定的圈層消費，而宅院這種帶有文化氛圍的別墅就更要尋找懂它的人。學校環繞文化氛圍濃厚，品牌房企接手迎機遇？馬安區域尚屬新城，區域各種業態開發較為初始。大型房企尚未大量進入，已有的項目大都屬本區域小型開發商在耕耘。這種背景下，完善的配套規劃還比較落後。而由於人口聚集程度不高，專業的配套建設和綜合性社區仍未出現。作為業主最關心的教育問題，若非鎮區交通比較便利，小孩上學難將成為未來業主一大困惑。然而，檀月軾園卻是個例外，惠州經濟職業技術學院、惠州市旅遊學校等專業性的高職學校扎堆環繞，另有重點學校惠陽高級中學緊鄰，讓社區的文化氣息不僅僅局限于青磚灰瓦，更增添了文化活力。對此，帶著女兒來看房的吳小姐深有感觸，“現在住的東湖花園就是這樣，每天早上聽著學校的上課鈴聲早起，平時也可以聽到孩子們的嬉鬧，感覺自己也充滿活力。而在宅院這裡，如果單純的感受著古宅氣息難免沉悶，但多所學校環繞，這種動靜結合讓生活極為愜意。”此外，項目工作人員聲稱項目春節後將迎來品牌房企的運營，之前在市場操作中的各種不規範現象都將得到改善。記者致電工作人員聲稱的惠州區域負責人，其表示，未接到集團的消息，暫不便回應。反方遠離主城區，生活配套設施不便盡管從市區驅車到檀月軾園耗時並不長，但由於地處鄉鎮，公共交通線路少，與城區聯繫比較鬆散。此外，馬安在城市規劃中被劃為新區，目前正處於城市開發初始階段，各項基礎建設正在加速施工，揚塵和大貨車較多，短時期內居住環境堪憂，加上各項配套比較缺乏，居住在此的市民生活非常不便利。另外，從市區到達檀月軾園要經過G324快線轉入馬安新儲存大道，由於城際線路車速較快，加上十字路口指示不規範，存在較大安全隱患。市民黃先生去年年中搬入對面社區，由於區域發展比較落後，各項生活設施都比較缺乏。另外，社區配建商業、教育、生活方面設施較少，雖然居住于此，更多生活休閒時間還在市區。“當時置業在此主要還是因為價格，至於社區內及社區周邊配套則關注較少，現在住進來才感覺到種種不適。盡管基本的生活需求，比如菜市場、商店等都有配備，但就是感覺和城市氛圍格格不入，感覺像生活在鄉鎮。”可見，由於遠離城區，盡管交通距離並不遠，但城市和鄉鎮的區分十分明顯。物業單一無配建，沿路別墅私密性難保證由於馬安地處城區郊外，區域居民聚集度有限，直接導致開發商在開發社區時對於商業及生活配套關注較少。到現在為止，區域內的光耀童鞋、百匯星城等樓盤基本處於專注住宅打造階段，檀月軾園項目布局于此，自然不例外。除了清一色的青磚灰瓦的中式聯排別墅外，並無其他用途物業類型配建。另外，宅院項目位於片區新樂大道沿線，由於片區發展趨勢明顯，增速較快，往來車輛頻繁。再加上定期的鄉鎮集市在周邊叫賣，是強調私密性的別墅項目的大忌。長期居住東湖花園的吳女士近期一直在找尋合適的別墅項目，自幼喜好古文學的她盡管年近中年，但文藝質未改。傳統的別墅項目基本千篇一律，很少有做出特色和性格的，檀月軾園在這方面顯得非常獨特，以嶺南傳統建築風格為主調，配以青磚灰瓦和小橋流水小景，別有一番風味。然而，對交通通達度的追求卻不能得到滿足，別墅客戶群對自我生活的追求大打折扣。銷售三年無房產局網簽備案，市場疑慮叢生從前年起就一直在關注宅院的黃小姐查閱項目的官方網簽數據後非常驚詫，項目備案可售房源178套，至今銷售近三年但仍未完成任何網簽。記者查詢相關信息看到，關於檀月軾園的銷售質疑從未停止，是預售未被批准，是樓盤有問題，是滯銷嚴重至此，還是整個樓盤仍舊沒有網簽意識？記者在現場看到項目領取的《廣東省惠州市商品房預售許可證》，最初領取日期是2011年4月20日，經過2012年4月和2013年4月兩次延期，直至最近2013年12月31日到期。現場相關人員介紹，目前項目預售證到期，銷售工作都已經暫停，重新開�項目銷售得到年後。可見，至今為止，檀月軾園進入市場已經接近三年時間，低調的營銷方式讓178套別墅單位銷售周期一再拉長，成為惠州房地產市場一個獨特的存在和一個被遺忘的角落。記者連線項目二三級聯動銷售周期的獨家代理中介隆�地產，相關工作人員表示，二手中介做聯動有一個默認的行規，單個項目聯動周期一般在兩到三個月，目前隆�並沒有檀月軾園的一手房資源，僅有業主委托的少量二手出售物業。可見，宅院並非沒有成交，只是在簽約環節出現較大規模的滯後。面對質疑，現場的工作人員表示涉及到開發企業聚賢置業拿地和後期開發等一系列環節，具體情況不方便透露。惠州檀月軾園·宅院項目相關負責人檀月軾園存在於市場就是在尋找懂她的知音■開發商回應古宅（開發商內部叫法）作為純別墅項目，偏居於城區外圍的馬安新區，我個人認為是合適的，有便利的交通相連，在保證業主隱私和寧靜之餘也能迅速地到達惠州主城區，滿足現代都市的購物、休閒等生活需求。按照市政規劃，馬安在未來將成為城市居住和商貿物流集散的城市新區，各種基礎設施也將得到逐步完善，未來馬安小區域的居住體驗感肯定也能得到大幅度提升。關於社區配建，在區域和社區現階段確實是軟肋。然而實際上不是由於沒有建相關商業和休閒設施規劃，而是由於短時期內，區域居住人員分散，相關機構也不願進駐，但這個問題在新區後期不斷完善過程中肯定將得到逐步解決。隨著光耀地產、億旺地產、鼎浩地產等房企的相繼進入，未來區域品質的提升，以及在地緣上融入惠州主城區肯定是可以實現預期的。至於產品的市場受�群偏于小�，別墅產品的銷售本身就是一種尋覓知音的過程，而像古宅這樣古香古色的宅院更是需要懂它的人，所以市場的端口本身就只對相應的群體敞開。而網簽數方面，由於本身套數就比較少，之前沒有關注，後期將及時改善。惠州市中城嘉信地產經紀有限公司資源策略部總監黃富強惠州禁墅令升級檀月軾園或迎發展機遇■專家研判檀月軾園·宅院項目位於馬安鎮新樂路，為市場少有純中式風格別墅，此前項目因區位偏遠、規劃單一、在售三年無房產局網簽引市場疑慮等因素而令項目銷售困難，在惠州禁墅令升級之後或有所改善，項目或將迎來新一輪發展。對於檀月軾園·宅院，我們不得不正視項目的區位問題。馬安鎮位於惠城東，距市行政中心5公里，這足以令項目潛在客群生畏；加上區域相關公共配套設施不完善，盡管2008年惠州市規劃局公示的《惠州市馬安中心區控制性詳細規劃》顯示馬安鎮將由從現有的城鎮逐步轉變為以居住、商貿物流為主的城市新區，但這個過程畢竟太過漫長。回到項目本身，純中式的風格傳承傳統文化，為市場再現唐風宋韻，雍容處顯大家風範。然而，改革開放以來，東西方結合的多元文化不斷衝擊人們的居住價值觀；古樸沉重的中式風格，市場受�偏少，與歐式、現代等風格相比，略遜貴氣、時尚。同時受限于項目規劃，自身生活、休閒、商業等配套不足，難以滿足居者需求，對潛在客戶而言，難以形成足夠影響和吸引。然而，市場變化帶來轉機，在國土部10年來3次禁止報批別墅用地之後，近日惠州首次傳出關閉別墅項目審批通道的消息。據瞭解，2013年後出具的項目規劃告知書要求不能建低於6層產品，惠州別墅項目已無法獲得審批，限制了建別墅可能。物以稀為貴，檀月軾園·宅院的聯排別墅或將成為市場香餑餑，隨著區域商貿經濟的發展，更是保證項目持續保值增值的基礎。文/圖 南方日報見習記者 張峰迷你倉